在我國(guó)，北京、廣州等地環(huán)線的擴(kuò)建實(shí)現(xiàn)了為樓市增色，為置業(yè)加分。鄭州的樓市隨著環(huán)線的擴(kuò)建，是再次復(fù)制經(jīng)典，還是獨(dú)成規(guī)模，十分值得期待。
同時(shí)，鄭州樓市在經(jīng)歷了一環(huán)發(fā)展、二環(huán)升值、三環(huán)潛力倍增的歷程后，今后的四、五環(huán)發(fā)展也將延續(xù)這樣的模式，環(huán)線的發(fā)展將帶來土地以及配套的升級(jí)，成為樓市提升的重要原因。
1500萬人口，鄭州“腰圍”到五環(huán)
曾幾何時(shí)，人們說起鄭州的時(shí)候，總是將火車站和二七廣場(chǎng)當(dāng)做城市發(fā)展的標(biāo)簽，作為“火車?yán)瓉淼某鞘小保@是鄭州城市的縮影和榮光。
但隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，特別是中原經(jīng)濟(jì)區(qū)上升為國(guó)家戰(zhàn)略，鄭州在中部城市中的戰(zhàn)略地位極速提升。作為中原經(jīng)濟(jì)區(qū)核心重地，鄭州城市框架拉大和城市規(guī)模的膨脹，成為熱門的話題。
河南省商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)宋向清認(rèn)為，新增人口主要來源于城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，農(nóng)村人口轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)人口。此外，鄭州都市區(qū)規(guī)劃的“六城十組團(tuán)”，也將為鄭州提供大量城市人口。
而根據(jù)《中原經(jīng)濟(jì)區(qū)鄭州都市區(qū)建設(shè)綱要》，到2020年，鄭州都市區(qū)總?cè)丝趯⑦_(dá)到1500萬以上，占全省1/5左右；建成區(qū)面積將達(dá)到1000平方公里以上，其中主城區(qū)建成區(qū)面積將達(dá)到800平方公里左右。
“鄭州市常住人口的激增史，體現(xiàn)出了城市變遷之迅速。尤其是1996年城市化進(jìn)程加速之后，房地產(chǎn)成為城市人口激增下‘借光’最多的一個(gè)行業(yè)。應(yīng)該說，房地產(chǎn)發(fā)展、城市發(fā)展和人口發(fā)展三者是相輔相成的。人口增長(zhǎng)是房地產(chǎn)快速發(fā)展最主要的一個(gè)因素?！焙幽县?cái)經(jīng)政法大學(xué)教授、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)李曉峰說。
清華·憶江南一名項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，鄭州城市發(fā)展跨入“五環(huán)時(shí)代”實(shí)屬必然，因?yàn)槌鞘幸?guī)模的擴(kuò)大，城市人口數(shù)量的大幅增加，城市必然將按照“環(huán)線”發(fā)展的軌跡向外擴(kuò)張。
按圖索驥，大鄭州的“環(huán)線”軌跡
根據(jù)省政府制定的《中原城市群發(fā)展戰(zhàn)略構(gòu)想》，到2020年，城市規(guī)劃將以內(nèi)環(huán)、二環(huán)、三環(huán)、四環(huán)、五環(huán)加城市主要干道放射線為主，屆時(shí)，市區(qū)任意兩點(diǎn)間出行時(shí)間不超過45分鐘，外圍5市1縣到鄭州中心區(qū)的出行時(shí)間不超過60分鐘，大鄭州開始邁向全國(guó)一線城市行列。
鄭州為什么要按照“環(huán)線”軌跡發(fā)展？文件里的描述不難看出，“環(huán)線”發(fā)展的軌跡，正是鄭州城市發(fā)展的一貫方向。早在上個(gè)世紀(jì)50年代，鄭州的環(huán)路建設(shè)就出現(xiàn)萌芽。當(dāng)時(shí)，為配合河南省會(huì)從開封遷到鄭州，鄭州市繞城一環(huán)主要由金水路、大學(xué)路、隴海路、紫荊山路構(gòu)成，這是最初的鄭州市區(qū)環(huán)城路，也成為今天鄭州最繁華的商業(yè)區(qū)域和高檔的生活區(qū)。
隨后，鄭州市建成了二環(huán)路，二環(huán)路全長(zhǎng)28公里，由農(nóng)業(yè)路、桐柏路、航海路、未來路合繞而成。2003年，鄭州提出“北移東擴(kuò)”的城市發(fā)展戰(zhàn)略，鄭東新區(qū)投入建設(shè)，實(shí)際上就相當(dāng)于提出了城市環(huán)線擴(kuò)張戰(zhàn)略。城市三環(huán)路建成，全長(zhǎng)43公里，這是鄭州市城建史上一次性投資規(guī)模最大的基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目，但如今面臨著較大的交通壓力。在去年年底，西四環(huán)、南四環(huán)、連霍高速鄭州西口到107國(guó)道路段綜合整治改建完成，鄭州4條環(huán)線全部閉合。
“道路是一座城市的血管，而環(huán)線道路則是城市經(jīng)濟(jì)跳動(dòng)的大動(dòng)脈?！睒I(yè)內(nèi)專家如是說。2008年，鄭州市建成區(qū)面積為303平方公里。而隨著五環(huán)時(shí)代的到來，鄭州城區(qū)面積將快速拉大，鄭州城市“大盤”的擴(kuò)張，將帶動(dòng)區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，環(huán)線交通網(wǎng)的有力構(gòu)建，將為實(shí)現(xiàn)中原城市群的共同繁榮打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。
北五環(huán)通車，“價(jià)格洼地”變身“價(jià)值高地”
在鄭州市2011年的五環(huán)初步規(guī)劃中，北側(cè)的環(huán)線被稱為“S314新線”，它是鄭州北沿黃河的一條東西快速通道，因此也叫“沿黃快速通道”。目前，這條路正在修建的西半段江山路至鞏義石河路段，正處于清華·憶江南南門口，年底前有望通車；東半段則還在前期準(zhǔn)備當(dāng)中。
從地圖上可以看出，省道S314改建工程橫貫鄭州北部，沿途連接了鞏義、上街、滎陽、惠濟(jì)、鄭東新區(qū)、中牟等多個(gè)縣、市、區(qū)，是名副其實(shí)的交通要道。
“江山路到石溝路這段通車后，鄭州到鞏義就多了一條快速通道?！睒I(yè)內(nèi)人士分析，未來，鄭州市區(qū)北部，黃河南岸，這條穿行于風(fēng)景名勝之間的快速通道在給市民帶來更多旅游休閑便利的同時(shí)，也將促進(jìn)鄭州市區(qū)與滎陽市、鞏義市的緊密連接，將被打造成為一條生態(tài)文化旅游產(chǎn)業(yè)帶。
縱觀國(guó)內(nèi)外城市發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，隨著交通道路的延伸，居住范圍也迅速擴(kuò)大，郊區(qū)大盤也因而受益良多。而以清華·憶江南為代表的郊區(qū)大盤從“價(jià)格洼地”變身為“價(jià)值高地”，最直觀的表現(xiàn)，一個(gè)是項(xiàng)目認(rèn)可度的大幅提升，另一個(gè)是項(xiàng)目生活配套設(shè)施的逐步完善。
首先，從價(jià)格認(rèn)知層面來看，隨著“五環(huán)”時(shí)代的到來，北五環(huán)沿線高端低密度樓盤已經(jīng)成為鄭州高端居住樓盤的代表，比如置業(yè)清華·憶江南的不少業(yè)主，如今已經(jīng)賺得盆滿缽滿，而正是看到該項(xiàng)目的價(jià)值增長(zhǎng)趨勢(shì)，使這里成為不少購房者最關(guān)注的熱盤之一。
而在生活認(rèn)可度方面，以清華·憶江南為例，河南省中醫(yī)院、省級(jí)重點(diǎn)名校鄭州一中、新加坡品格蒙特梭利國(guó)際幼兒園、丹尼斯全日鮮等正式進(jìn)駐，社區(qū)雙氣、四星級(jí)江南春溫泉酒店、中原影視城等建成投用……該項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人表示，隨著道路交通的改善和眾多休閑度假場(chǎng)所的投入使用，這里已經(jīng)成為鄭州市民置業(yè)的一個(gè)重要選擇。
生態(tài)北五環(huán)，下一個(gè)樓市主場(chǎng)？
可以看到，四環(huán)之內(nèi)，有新興的中央商務(wù)區(qū)、傳統(tǒng)的商務(wù)區(qū)、新興的購物中心、傳統(tǒng)購物商圈、新興人居區(qū)、傳統(tǒng)人居區(qū)……對(duì)大鄭州版圖而言，唯一缺少的是一個(gè)真正的生態(tài)休閑區(qū)，而鄭州北五環(huán)，沿黃河一帶，分布著豐富的生態(tài)文化資源，恰恰填補(bǔ)了這一空白。
“鄭州未來將發(fā)展成為千萬人口的大都市，非常需要有個(gè)生態(tài)、休閑、度假的新空間。打造鄭州黃河濱河公園的思路，為鄭州北部經(jīng)濟(jì)發(fā)展亮出了鮮明旗幟，該區(qū)域獨(dú)特的生態(tài)功能、文化旅游特性將使其成為中原地區(qū)一處亮麗的風(fēng)景。”河南省社科院副院長(zhǎng)劉道興建議，就像建設(shè)“鄭東新區(qū)”一樣，可以提出建設(shè)“黃河新區(qū)”概念，在該區(qū)域重點(diǎn)開發(fā)文化、旅游、休閑等產(chǎn)業(yè)，為市民建設(shè)一個(gè)美麗的“后花園”。
“加上幾個(gè)新企業(yè)、新項(xiàng)目的參與，在這里的項(xiàng)目包括溫泉度假酒店、會(huì)議中心、歷史文化長(zhǎng)廊、特色建筑庭院、野外拓展基地、山地游樂項(xiàng)目、野生動(dòng)物園、休閑運(yùn)動(dòng)主題樂園、水上游樂園等多種業(yè)態(tài)，具備很強(qiáng)的接待和容納能力?！币幻麡I(yè)內(nèi)人士分析稱，隨著清華·憶江南為代表的一批旅游休閑地產(chǎn)項(xiàng)目成熟發(fā)展，它們將與周邊的文化、生態(tài)旅游資源形成合力，真正成為鄭州市后花園中的風(fēng)情小鎮(zhèn)，將引領(lǐng)鄭州人休閑度假的潮流。
毫無疑問，生態(tài)宜居是北區(qū)的先天優(yōu)勢(shì)，也是未來城市發(fā)展和人居發(fā)展的基礎(chǔ)，在鄭州都市區(qū)建設(shè)組團(tuán)發(fā)展的框架下，如何充分利用這些豐富的自然生態(tài)資源，應(yīng)該成為規(guī)劃者、建設(shè)者和居住者共同思考的問題。
而清華·憶江南作為區(qū)域地產(chǎn)開發(fā)先行者，背靠后山萬畝自然山林，緊鄰500畝伴山湖，與萬畝黃河濕地相連，周圍遍布?xì)v史、人文自然景觀，并且其充分利用天然地貌，依山就勢(shì)，將人類社區(qū)與自然山水巧妙地融合在一起，成了生態(tài)宜居社區(qū)的典范。
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事實(shí)上，城市環(huán)狀分布是必然。因?yàn)樽罟?jié)約的分布方式正是同心圓。在城市較小的時(shí)候，以環(huán)狀分布才能使人們到城市中心去的時(shí)間最短、距離最近、資源最節(jié)約。而隨著城市的不斷發(fā)展，當(dāng)去城市中心的成本大幅上漲的時(shí)候，城市副中心的出現(xiàn)也是必然趨勢(shì)。
細(xì)看國(guó)內(nèi)一線城市，也不難發(fā)現(xiàn)城市擴(kuò)張的軌跡跟環(huán)線密不可分。比如歷史悠久的北京，早已從一環(huán)(紫禁城)、二環(huán)、三環(huán)、四環(huán)、五環(huán)，發(fā)展到了六環(huán)。但北京的環(huán)線遞進(jìn)軌跡仍可以清晰地看到，從最初的二環(huán)東直門使館區(qū)的涉外商圈，到以國(guó)貿(mào)和燕莎為中心的新經(jīng)濟(jì)中心，城市外擴(kuò)的步伐一直是隨著環(huán)線外擴(kuò)而不斷產(chǎn)生新的熱點(diǎn)。
而在上海，雖然環(huán)線的格局與北京極其相似，但是與北京新建的中環(huán)、外環(huán)間點(diǎn)狀分布的副中心所不同的是，上海內(nèi)環(huán)以內(nèi)的商業(yè)中心仍占有極其重要的位置。內(nèi)環(huán)內(nèi)的外灘、人民廣場(chǎng)、南京路商業(yè)街、城隍廟商圈等知名老商業(yè)中心依然是大型企業(yè)與國(guó)際化大牌進(jìn)駐的首選；上海的房?jī)r(jià)也早有內(nèi)環(huán)、中環(huán)、外環(huán)3∶2∶1的說法，即內(nèi)環(huán)房?jī)r(jià)如果是3萬元/平方米左右，中環(huán)房?jī)r(jià)則在2萬元/平方米，外環(huán)房?jī)r(jià)就僅有1萬元/平方米。
當(dāng)環(huán)線化成為城市的發(fā)展趨勢(shì)，交通系統(tǒng)和商業(yè)分布也就自然而然地隨著環(huán)線發(fā)展和壯大。
《河南商報(bào)》記者 朱希苑/文
轉(zhuǎn)載自2014年6月19日《河南商報(bào)》C04版
